Informe especial ADN Developers
La firma ADN Developers, nacida en Palermo, se expande por todo Buenos Aires con proyectos destinados a usuarios modernos.
Si existe un recambio generacional en el negocio de los desarrollos inmobiliarios, sin duda una de sus protagonistas es ADN Developers. Impresiona la enorme productividad de esta empresa. Con base en Palermo Hollywood, fundada y dirigida por Elbio Leandro Stoler, de 41 años, que en poco más de una década de vida construyó nada menos que 20 edificios en distintos barrios de Buenos Aires. Esto hace un total aproximado de 100.000 m2 terminados y entregados, a los que se sumarán próximamente otros cinco en curso o a punto de comenzar a construirse.
“Construyo todos mis edificios como si fueran para irme a vivir yo mismo. De hecho, me voy a mudar a uno de ellos que hoy está en obra -explica el desarrollador-. Por eso, trabajo mucho sobre el proyecto codo a codo con los arquitectos.» En este punto, cabe destacar que, como se trata de una empresa con un promedio de edad relativamente bajo, su personal posee una sensibilidad especial para detectar nuevas tendencias en las formas de habitar y de invertir del público joven.
«Entiendo que hoy en día, a pesar de todos los contratiempos, sigue siendo un buen momento para comprar departamentos»
«Hoy nuevas tendencias en las formas de habitar y de invertir del público joven” opina Stoler desde su bunker palermitano, una oficina moderna y despojada de barreras visuales, propia de una firma joven con un ambiente de trabajo colaborativo. Explica que, si bien el costo de obra aumentó mucho en el último año y se trasladó a los precios, éstos últimos todavía no subieron, sin embargo, todo lo que deberían. “La verdad es que Buenos Aires estaba muy atrasado en los precios de la propiedad en relación al costo de reposición, y de hecho todavía no tiene los precios de otras capitales de la región, para no hablar del mundo», opina. Stoler estudió marketing y también se recibió de corredor público, pero asegura que su formación más productiva fue como empleado de una inmobiliaria, hasta que fundó su propia comercializadora, Nexo Propiedades.
Poco después, con 29 años, lanzó su primer emprendimiento: un edificio en Mansilla y Ecuador, en 2005. “Se hizo canjeando el terreno por metros cuadrados. Como desarrollo, estableció un parámetro de calidad, que se mantiene: es un edificio que hoy todavía parece nuevo», explica. De ahí en más, ADN Developers fue sumando servicios y profesionales, como arquitectos, contadores y abogados que hoy conforman su staff estable: 23 personas fijas y una multitud de periféricos que, entre todos, abarcan la totalidad del proceso de un emprendimiento: “Localizamos y compramos el terreno de acuerdo al producto, lo desarrollamos, buscamos financiación y nos encargamos de la estrategia de marketing», resume. Esta modalidad de trabajo, que según el desarrollador es heredera de su experiencia previa como comercializadores, les permite estar atentos a los cambios en la demanda ocurridos en los últimos años. “Hay que adaptarse a las nuevas formas de familia. Si antes el promedio era la familia tipo con dos o tres hijos, hoy hay mucha más cantidad de solos, separados y matrimonios sin hijos. Es decir, demanda para unidades de uno o dos ambientes», ilustra.
Otra característica de ADN Developers es que, si bien trabaja con inversores, la firma también invierte y participa del emprendimiento: “Somos parte y asumimos el riesgo», comenta Stoler. Agrega que muchas veces los inversores suelen quedarse con las unidades, aunque no haya sido ese su objetivo inicial, y calcula que hoy tienen 50 y 50 por ciento de inversores para renta y usuarios finales. “Nos gusta que los inversores se sientan parte de la empresa”, resume.
En cuanto al proyecto arquitectónico, suelen contratar a estudios prestigiosos pero aclara que tienen también un equipo propio que supervisa y dirige la obra junto con el proyectista, se encarga del Project Management y de contratar a los distintos gremios.
Si bien la desarrolladora tiene su marca de origen perfectamente identificable en Palermo, desde hace años está orientada a localizar oportunidades en distintos barrios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en las que vislumbran un potencial de crecimiento. Por caso, tienen en desarrollo un edificio de viviendas casi en el cruce de las avenidas Juan B. Justo y San Martín, allí donde empieza el Oeste porteño. “Fuimos a esa zona cuando se anunció la obra del Metrobus de San Martín, cuando el de Juan B. Justo ya tenía varios años funcionando”, cuenta el titular.
De todas formas, les siguen interesando las zonas Premium, como esa zona de Palermo que se extiende aproximadamente desde la plaza de Las Heras y Scalabrini Ortíz hacia Libertador y el ex Zoológico porteño, atravesada por el bulevar Cerviño. Allí acaban de comprar un terreno sobre la calle Juan Francisco Seguí para un edificio con pisos y semipisos con dependencia. “Eso sí, todos los emprendimientos tienen la misma calidad de construcción, sin importar el barrio” aclara Stoler. Otro emprendimiento que sin duda marcará un hito es Avec Córdoba, un complejo de dos edificios de 15 pisos en torre sobre la avenida de ese nombre, justo entre Palermo y Villa Crespo. Se trata una zona todavía poco explotada a la que se le puede augurar un fuerte crecimiento, sobre todo debido a su excelente ubicación. Entre las dos torres sumarán 108 departamentos con vistas abiertas de dos a cuatro ambientes (con opción a cinco), con piscina, parque y numerosos amenities. Cabe señalar que los emprendimientos de ADN Developers tienen por lo general proporciones iguales de departamentos de uno, dos y tres ambientes. “Últimamente optaron por proyectar edificios con plantas flexibles para que se pueda modificar la cantidad de unidades y de ambientes de acuerdo a la demanda, incluso con la obra ya en curso. Si se afianza el Crédito, va a haber demanda mayor de unidades con cuatro ambientes», opina. La financiación que otorgan consiste en un anticipo y cuotas en pesos actualizadas por índice CAC.
Otro emprendimiento también a punto de arrancar, bautizado A Place, es un edificio destinado a la renta para turistas extranjeros, con una ubicación privilegiada casi en la esquina de Córdoba y Florida, pegado al Clásico || Gran Caffé. “Nos encargamos de todo el negocio de principio a fin, creando una unidad específica para la administración del negocio» explica Stoler. De esta forma, el comprador se limitará a recibir la renta mensual de su unidad, que calculan como muy superior a un alquiler estándar. El diagnóstico que Stoler hace de la actualidad del rubro es preciso e incluye propuestas concretas, que en realidad son las de todo el sector, y que de algún modo parecen haber sido atendidas con las últimas medidas del Banco Central. “Lo que estaba faltando en el mercado era apoyo crediticio para los emprendedores. Según vimos en otros países, la operatoria que mejor funciona es que un mismo banco otorgue créditos intermedios al desarrollador, pero que al mismo tiempo financie con crédito al comprador desde el pozo y no recién cuando el edificio esté terminado. Así, la obra estaría financiada por la venta, porque el cobro del crédito hipotecario le permitirá a los bancos financiar el crédito al constructor», opina.
Diario: El Cronista Comercial – Suplemento Real Estate
Fecha de publicación: 29 de Junio de 2017
