ASPA DESARROLLOS PATAGONIA: Emprendimientos a la medida de una región que crece
En Río Negro y Neuquén, una desarrolladora local acompaña la transformación de la Patagonia a partir de las inversiones en Vaca Muerta con productos pensados para el nuevo ritmo de vida.
Hace 20 años todavía no se veía en el suelo patagónico el cambio social y económico que se percibe actualmente. En ese escenario mucho más rudimentario nació Aspa Desarrollos Patagonia, una compañía que fue creciendo de la mano de las inversiones en la región y que hoy es responsable de edificios residenciales, oficinas, complejos de usos mixtos, barrios suburbanos y loteos.
Con base en Cipolletti – su ciudad de origen- Aspa se fundó “con capitales nacionales”, según destacan desde la misma compañía, con los cuales llegaron a los resultados de hoy: 40 proyectos en su portafolio equivalentes a 228.880 m2 y 4.864 lotes en desarrollo y/o en ejecución en las provincias de Río Negro y Neuquén.
Sus propios directivos definen a la empresa como un equipo multidisciplinario: “Una organización integrada por equipos de trabajo provenientes de distintas disciplinas que interactúan con los actores variados, los cuales intervienen en los negocios y desarrollos inmobiliarios”, explica el arquitecto Exequiel Rimmele, gerente del Área de Proyecto.
En concreto, esto significa que Aspa cuenta con unidades específicas enfocadas exclusivamente a proveer los servicios de asesoramiento financiero, legal, contable e impositivo, tanto para sus inversores como para sus clientes. “Aspa estructura el negocio, lo presenta a las partes buscando la sinergia del consenso e instrumenta jurídicamente el acuerdo salvaguardando el interés de todos. La filosofía de trabajo está orientada al mejoramiento continuo, la innovación y la satisfacción del cliente e inversores”, resume Rimmele.
Considerando el aumento de la población en la provincia de Neuquén, tanto por crecimiento vegetativo (alrededor de 11.000 nacimientos año) como por la radicación de 25 familias diarias, atraídas mayormente por la “fiebre del shale” y la creación de fuentes de trabajo en la formación geológica de Vaca Muerta, que está haciendo crecer en forma exponencial a la localidad de Añelo y tiende a propagarse por toda la provincia. 
“Es una demanda de viviendas y de todo tipo de servicios que ya está conformada y va a continuar en crecimiento constante. Se calcula que la población se va a duplicar en los próximos diez o 12 años”, asegura Rimmele.Cuenta que, en función de esto, Aspa está desarrollando productos en diferentes segmentos del mercado: desde el segmento premium, con el complejo de tres torres de usos mixtos Garden Central Towers en la ciudad de Neuquén, que incluirá residencias, oficinas, locales comerciales y un hotel de la cadena Hilton Garden Inn (ver página 23), y otros para la clase media. Otro lanzamiento importante en Neuquén es el edificio residencial R2+, de 19 pisos, con unidades de uno a tres dormitorios.
Sin embargo, el arquitecto advierte que hay un grave problema para poder satisfacer a toda esta demanda real y potencial, y es el acceso a la tierra. “Si bien hay muchísima oferta de lotes para desarrollos de edificios en altura, un obstáculo grave que se presenta habitualmente en nuestro mercado es el acceso a los servicios públicos, que son prestados por distintas empresas y organismos que se tornan en muchos casos la principal barrera para acceder a un terreno”,detalla.
Un buen ejemplo de estrategia para desarrollar en circunstancias difíciles es un proyecto para la “clase media-media” que Aspa tiene en marcha en Neuquén capital: el complejo Costa Terra, cuya primera etapa, ya está en plena obra. Consta de dos edificios exentos de 13 pisos, cada uno con 106 unidades de dos dormitorios, en un lote con cierre perimetral. A propósito de este emprendimiento, el arquitecto destaca que, para poder iniciarlo, Aspa fue una de las pocas empresas que obtuvo financiamiento con crédito a desarrolladores del Banco Nación.
“Es fundamental que exista este tipo de instrumentos para poder aumentar la oferta de productos para este público -aclara-, porque el crédito al usuario se torna inalcanzable en los diferentes segmentos de mercado.” Agrega que los desarrollos inmobiliarios en la actualidad “se están financiando con preventa, y eso hace que sean muy limitadas las posibilidades de aumento de oferta”. De hecho, cuenta que ese es el motivo por el cual la mayor parte de los emprendimientos en Neuquén y Río Negro en general no pasan de 4.000 m2, insuficientes incluso para la demanda actual.
Por todo esto, y ubicándose en el punto de vista del inversor, Rimmele advierte que no ve en el corto plazo y en las locaciones donde Aspa desarrolla, “un mercado para los inversores de entrada y salida, sino excelentes oportunidades de renta por alquileres, que en Neuquén es mucho mayor que en la mayoría de las ciudades del país en relación a la misma inversión”. Incluso cuenta que en varios de sus proyectos debieron “reorientar la oferta de los productos y pasar del usuario final tomador de crédito a un pequeño inversor que dispone de un ahorro mensual que le permite pagar en seis años una unidad”
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PROYECTO NACIONAL GARDEN CENTRAL TOWERS
Un complejo de usos mixtos que incluye un exclusivo hotel para
Garden Central Towers (GCT) ubicado en el corazón de la ciudad de Neuquén se compone de tres torres de perímetro libre, una de 28 pisos y dos de 20 cada una, alineadas sobre un basamento común y vinculadas por terrazas verdes. Una vez finalizado, el complejo en su totalidad sumará 63.730 m2 cubiertos y estará destinado a usos mixtos que incluyen viviendas de alta gama, oficinas premium, locales comerciales y un hotel de la marca Hilton Garden Inn.
“El complejo tiene una ubicación privilegiada, con vistas despejadas desde las tres torres en todas las direcciones, y está situado en el punto más alto de la ciudad”, comenta el arquitecto Exequiel Rimmele, gerente del Área de Proyecto. Agrega que se trata del “primer emprendimiento que incorpora seriamente el concepto de usos mixtos en Neuquén, y más aún, combinando hasta cuatro usos: vivienda en los pisos altos, oficinas premium en los primeros niveles y locales comerciales en el basamento, más el hotel, todo perfectamente integrado”.
La primera torre, cuya obra está muy próxima a finalizarse, albergará en sus primeros diez pisos al hotel Hilton Garden Inn Neuquén, de cuatro estrellas superior. Será el tercer establecimiento de la cadena global Hilton Worldwide en Argentina, después del Hilton de Puerto Madero y Hilton Garden Inn Tucuman. Tendrá 130 habitaciones entre los pisos 4 y 10, y en el primero se ubicarán los salones de eventos, la piscina cubierta, el spa y el gimnasio. Los pisos 2 y 3 tendrán oficinas premium, y habrá también dos subsuelos de cocheras para los huéspedes.
A su vez, entre los niveles 11 y 27 se desarrolla la torre de viviendas Garden Central Towers, con departamentos de uno, dos y tres dormitorios y semipisos exclusivos hechos a medida. En el piso 28, en tanto, funcionarán los amenities para los habitantes de las unidades: una piscina y solarium con techo vidriado corredizo, sum, gimnasio, parrilla y un espectacular mirador a 116 metros de altura con vistas hacia el valle, la estepa y los ríos. Por último, los niveles 29 y 30 están destinados a las salas de máquinas. Una particularidad es que el acceso vehicular a las cocheras para los moradores será por el primer piso, a causa del desnivel ocasionado por la topografía del terreno.
La climatización de toda la torre, acorde a la exigencia de un emprendimiento de estas características, está a cargo de la empresa neuquina Gallucci Climatiza. El hotel estará provisto con equipos con un volumen de refrigerante variable (VRV), regulables por sensores de acuerdo a la necesidad, mientras que en las áreas comunes el aire fresco o cálido se inyectará al ambiente mediante rejas lineales que armonizan con el diseño del cielo raso. En el spa se empleó un sistema autónomo y autocontenido que climatiza el aire del recinto mediante una bomba de calor, además de calefaccionar el agua de la piscina.
En el sector residencial de la torre, en cambio, se optó por un sistema de climatización central por agua por suelo radiante con control de temperatura independiente por zonas, a partir de una única montante ubicada estratégicamente en el centro de la torre desde el piso 11 hasta el coronamiento. Además, cada departamento cuenta con colectores secundarios ubicados estratégicamente, monitoreados a su vez por termostatos digitales que independizan el control de temperaturas por ambiente.
La segunda y la tercera etapa de Garden Central Towers se orientarán a la construcción de las torres de 20 pisos sobre basamento, también de usos mixtos y con plantas residenciales a partir del quinto piso. La segunda, “Central”, ya se encuentra en construcción y su entrega está prevista para 2020, mientras que la construcción de la tercera, “Trade”, se iniciará a fines de este año. Ambas tendrán locales comerciales de importantes dimensiones en planta baja y primer piso, mientras que el segundo y tercero serán ocupados por oficinas de tipología flexible, aptas para estudios profesionales o empresas, y contarán con accesos y circulaciones verticales exclusivas y diferenciadas.
En ambas torres, el cuarto piso estará destinado a los amenities, en continuidad visual con la terraza verde del basamento que las contiene. Para sacar partido de esta situación, tanto los sum como los gimnasios serán vidriados, con vistas únicas hacia el exterior y las piscinas exteriores para adultos y niños, ambas climatizadas; un verdadero spa urbano en la ciudad.
PROYECTO NACIONAL MAREAS DEL GOLFO
Locales y residencias que revitalizan la ciudad con un área pública.
En el balneario Las Grutas, el complejo de dos torres Mareas del Golfo combina viviendas de veraneo con una galería comercial a cielo abierto, apta también para espectáculos públicos al aire libre.
Este desarrollo de usos mixtos se destaca por ser un producto innovador para la zona, en la costa Atlántica de la provincia de Río Negro y sobre el Golfo de San Matías. Se trata de un complejo habitacional y comercial concebido como un producto inmobiliario apto tanto para residencia vacacional o renta turística. Consta de dos edificios con 12 pisos de departamentos -de los cuales aún quedan unos pocos por vender- y un Open Mall con paseo comercial, gastronómico y de entretenimiento.
La particularidad de que las dos torres estén dispuestas sobre una manzana atípica de forma triangular privilegiando las vistas al mar le brinda una imagen icónica e inconfundible.
Ambas estructuras cuentan con departamentos de uno, dos y tres dormitorios con vista al mar. Cada una de ellas cuenta con un acceso jerarquizado, y los amenities comunes incluyen un sector de juegos infantiles y áreas de recreación, un spa con hidromasaje, sala de relax y sauna seco; piscina in/out con deck y solarium, gimnasio, microcine y salas de juegos para adultos y niños. El complejo cuenta también con seguridad permanente monitoreada por cámaras inalámbricas y cerraduras electrónicas de proximidad.
El Open Mall, a su vez, combina locales comerciales, gastronómicos y espacios de interacción cultural, y fue pensado para que se convierta en un punto de referencia de Las Grutas, una localidad que crece en visitas cada verano. Sus locales están dispuestos en dos niveles con un recorrido abierto en ambas plantas, alrededor de una plaza interior rodeada de restaurantes, confiterías y bares. En el centro cuenta con un espacio a modo de anfiteatro para actividades culturales o eventos artísticos públicos que ya se ha convertido en un punto de referencia en la ciudad.
PROYECTO NACIONAL PIONEROS
Una marca de viviendas pensada para el usuario final.
El primer emprendimiento de Aspa como desarrolladora fue una vivienda colectiva en Cipolletti. El proyecto, con 20 unidades funcionales, se llamó Pionero, nombre que hoy está plenamente identificado con la empresa y que ya lleva cuatro edificios construidos –cada uno de mayor envergadura que el anterior- y dos más que se encuentran actualmente en desarrollo.
“Lo que se mantiene constante en la línea Pionero desde hace 20 años es que se trata de un producto inmobiliario ideado para compradores que lo eligen en su gran mayoría para vivir, y no sólo como inversión. Todos están muy bien ubicados y se destacan por su nivel constructivo y su diseño sofisticado. Todas las unidades son espaciosas, luminosas y tienen un excelente calidad de equipamiento, es decir que están diseñados para usuarios exigentes que buscan vivir bien”, cuenta el arquitecto Exequiel Rimmele, gerente del Área de Proyecto de Aspa.
Rimmele explica que, con el objetivo de “lograr un mayor reconocimiento de marca, sus nombres han sido hasta aquí Pionero 1, 2, 3 y 4”, todos ya entregados y habitados en Cipolletti, más otros dos que están actualmente en distintas etapas de obra. Uno de estos últimos es Pionero 5, edificio de ocho pisos ubicado en una esquina, con departamentos de uno, dos y tres dormitorios y semipisos, y locales comerciales hacia dos calles en la planta baja. Todas las unidades cuentan con balcones amplios con parrilla, y los amenities incluyen una piscina con solarium, gimnasio y sum con parrilla.
Otro emprendimiento, Pionero San Juan, constituye el desembarco de esta marca en la ciudad de Neuquén y está ubicado justamente sobre la calle San Juan. Se trata de un complejo residencial y comercial en el barrio Santa Genoveva de la capital neuquina, y su tipología edilicia es la de dos torres -en este caso de 12 pisos cada una- también vinculadas por una terraza verde. Contará con 96 unidades premium de uno, dos y tres dormitorios y semipisos, y sus amenities incluirán una piscina cubierta. También tendrá tres niveles de cocheras y dos grandes locales comerciales en planta baja. En total, sumará 14.000 metros cuadrados.
Más allá del prestigio de la marca Pionero, que contribuye en su comercialización, el lanzamiento de estos dos últimos emprendimientos coincide con una situación macroeconómica delicada del país. El impacto de la devaluación de 2018, con su consecuente efecto inflacionario, hizo sentir sus consecuencias sobre toda la actividad y trajo como consecuencia una caída muy abrupta en las ventas para todo el sector del real estate. “Siempre después de cada devaluación el mercado se paraliza, la gente espera para ver qué ocurre y qué pasa con los precios”, comenta Rimmele.
En este sentido, agrega que en algunos de sus proyectos se vieron forzados a reorientar la oferta hacia otro público: “Pasamos del usuario final tomador de crédito a un pequeño inversor que dispone de un ahorro que le permite pagar una unidad en un plazo de seis años”. Para éstos, además, surgió una nueva oportunidad de negocio: “Al bajar el costo en dólares de la construcción a causa de la devaluación, podemos trasladarles una mejora en la Tasa Interna de Retorno (TIR) porque entran en un momento favorable y en un mercado en el que habrá una gran demanda de alquileres para cuando el edificio esté terminado”.
Diario: ARQ CLARÍN
Fecha de publicación: 25 de Junio de 2019.
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